Postupak povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i etažiranje zgrade

Nakon donošenja izmjena i dopuna Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pristupilo se izradi pravilnika koji uređuje postupak povezivanja knjige položenih ugovora s glavnom zemljišnom knjigom. Taj pravilnik objavljen je u NN broj 60/2010. od 13.5.2010.

ŠTO JE POTREBNO PRILOŽITI
Prilikom podnošenja prijedloga potrebno je priložiti:
• dokaz da je utvrđena građevna čestica, (npr. građevinska dozvola, rješenje o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu građevine – parcelacija zemljišta)
• izvod iz katastra zemljišta o nekretnini (posjedovni list i kopija katastarskog plana)
• u slučaju ako se podaci zemljišne knjige i katastra o katastarskoj čestici ne slažu samo u odnosu na broj katastarske čestice, potvrdu nadležnog ureda za katastar o identifikaciji katastarske čestice
• ako je katastarska čestica kao građevna čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi, odgovarajući geodetski elaborat – Usklađenje katastra i gruntovnice
• međuvlasnički ugovor ili ispravu u kojoj su pobrojani svi posebni dijelovi nekretnine i nositelji prava na istima koju sačini upravitelj
• podatke o podulošcima iz knjige položenih ugovora (KPU)
• ispravu na temelju koje bi neupisani vlasnik posebnog dijela mogao zatražiti upis

PREDMET POSTUPKA POVEZIVANJA
Predmet postupka povezivanja je:
    •    upis katastarske čestice
    •    upis promjene izgrađenosti nekretnine na kojoj postoje posebni (etažni) dijelovi
    •    upis posebnih (etažnih) dijelova nekretnina
    •    upis prava vlasništva koja mogu biti predmet upisa u zemljišne knjige na toj nekretnini i njenim posebnim dijelovima i pripacima
    •    upis prava vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine koja prava su stečena do stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakona o zemljišnim knjigama
    •    upis posebnih dijelova vraćenih ranijim vlasnicima po odredbama posebnog zakona

TKO POKREĆE POSTUPAK POVEZIVANJA
Povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora dužan je pokrenuti upravitelj nekretnine i u njemu sudjelovati u ime svih suvlasnika, u roku od 3 godine od dana stupanja na snagu Zakona o izmjeni i dopuni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 153/09).
Postupak povezivanja pokreće se pred sudovima i drugim nadležnim tijelima.
Postupak povezivanja može pokrenuti i bilo koji od suvlasnika nekretnine na kojoj postoji vlasništvo posebnih dijelova nekretnine, pri čemu je u takvom slučaju upravitelj dužan sudjelovati u postupku. Za zgradu u kojoj nije postavljen upravitelj, postupak povezivanja pokrenut će i u njemu sudjelovati vlasnici posebnih dijelova nekretnine.
Nakon predaje prijedloga za upis u zemljišne knjige, zemljišnoknjižni sud mora zakazati raspravu u roku od 60 dana, a na koju će biti pozvani i vlasnici posebnih dijelova koji nisu upisani u knjigu položenih ugovora odnosno koji nisu do sada predali potrebnu dokumentaciju za upis zemljišnoknjižnom sudu. U slučaju da sud ne može utvrditi tko je osoba za koju se može smatrati da ima pravo vlasništva na posebnom dijelu,kao vlasnik upisat će se Republika Hrvatska.

TKO SNOSI TROŠKOVE
Troškove koji nastaju u postupku snose suvlasnici nekretnine.
Troškovi se mogu podmiriti i iz akumuliranih sredstava pričuve.
Ukoliko na računu pričuve nema dovoljno sredstava , suvlasnici su ih dužni osigurati kroz povećanje pričuve.


ETAŽIRANJE ZGRADE

ETAŽIRANJEM SE TRAJNO RJEŠAVAJU VLASNIČKI ODNOSI!
Etažno vlasništvo je pravo vlasništva na stan ili poslovni prostor koji je zaseban dio zgrade s više stanova i/ili posebnih prostorija, a neodvojivo je od određenih prava i obveza u odnosu na zajedničke dijelove zgrade i zemljište na kojemu je zgrada izgrađena. Tako Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima definira etažno vlasništvo. Uloga etažnog vlasništva posebno je važna kada su u pitanju međusobni odnosi suvlasnika nekretnine vezani uz troškove investicijskog i tekućeg održavanja zgrade, upravljanja zgradom, nadogradnji, prava na  zajedničkim dijelovima i drugo. Etažno vlasništvo donosi poboljšanja kroz određena zakonska prava i ovlasti (osobito kod održavanja i upravljanja), ali i obveze, a njegovim uspostavljanjem postiže se potpuna pravna sigurnost i autonomnost u pogledu raspolaganja vlastitom nekretninom (prodaja, darovanje, zalog kod banaka za kredit i sl.)

Etažiranjem se utvrđuju:
•  posebni dijelovi nekretnine (dijelovi zgrade koji čine samostalnu uporabnu cjelinu kao što su stan ili poslovni prostor)
• zajednički dijelovi nekretnine  (dijelovi zgrade koji služe isključivo uporabi cijele zgrade) s naznakom preciznog udjela suvlasnika u tim zajedničkim dijelovima tj. točno utvrđenje udjela u pravima i obvezama glede korištenja i troškova održavanja tih zajedničkih dijelova.

Vlasništvo posebnog dijela nekretnine se uspostavlja:
• na osnovu pisane suglasnosti svih suvlasnika te nekretnine
• upisom u zemljišnu knjigu najčešće nakon što nadležno upravno tijelo (gradski ured za prostorno uređenje) izda potvrdu kojom potvrđuje da su određeni stanovi ili poslovni prostori samostalne uporabne cjeline. To nadležno tijelo provjerava prije izdavanja potvrde ispunjava li zahtjev (kojemu su priloženi etažni elaborat, vlasnički list i kopija katastarskog plana) uvjete za njeno izdavanje.

Etažnim elaboratom, koji mora sadržavati tehnički opis zgrade, iskaz površina prostora i grafički prikaz, utvrđuju se:
• posebni dijelovi zgrade i tko je njihov samovlasnik
• zajednički dijelovi zgrade s naznakom površina i udjela samovlasnika.

Na osnovu stanja utvrđenom u etažnom elaboratu, međuvlasničkim ugovorom se utvrđuje osobito:
• detaljan opis svakog posebnog dijela (s površinama svake prostorije i udjelom u ukupnoj neto površini zgrade), s naznakom tko je vlasnik tog posebnog dijela
• popis svih zajedničkih dijelova zgrade s naznakom njihove površine i udjelom u ukupnoj površini zgrade
• način podnašanja troškova održavanja zajedničkih dijelova zgrade, te druge odredbe prema ZOV-u.

Pročitano 511 puta

ODJEL UPRAVLJANJA STAMBENIM ZGRADAMA

Adrijano Jurišević
voditelj odjela upr. stamb. zgradama
E-mail : adrijano.jurisevic@komunela.hr

Tanja Rako
stručni suradnik za poslove upravljanja zgradama
E-mail : tanja.rako@komunela.hr

Zatražite ponudu za upravljanje vaše zgrade tako da nam pošaljete obrazac putem mail-a ili fax-a.

Copyright: Komunela d.o.o. Development: Studio web art