Pratite nas  

Učestala pitanja

Zašto stambena zgrada treba imati upravitelja?
Zato što vlasnici stanova i poslovnih prostora u zgradama, koji su istovremeno i suvlasnici zajedničkih dijelova i uređaja zgrada, moraju izvršavati obveze u svezi održavanja i upravljanja objektom propisane zakonima i drugim pozitivnim propisima.

Obveze koje se moraju ispunjavati odnose se na:
• održavanje zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju
• izvođenje nužnih i hitnih popravaka na zgradama
• osiguranje zgrade
• provođenje mjera zaštite od požara
• deratizacija i dezinsekcija
• prikupljanje sredstava zajedničke pričuve koja služe za podmirenje troškova održavanja zgrade
  te obavljanje svih drugih poslova vezanih za održavanje zgrade.
  Gore navedene obveze propisane su odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim propisima,
  Zakona o zaštiti od požara, Zakona o gradnji te drugih propisa.

U slučaju nepoštivanja propisanih obveza, suvlasnici mogu odgovarati prekršajno i kazneno. Stoga suvlasnici nekretnina trebaju izvršiti odabir upravitelja koji se brine o redovitom održavanju zgrade (nekretnine), prikupljanju sredstava pričuve, pregledu zgrade, osiguranju zgrade, izradi plana i programa radova na zgradi, izvođenju nužnih i hitnih popravaka, te obavljanju svih drugih poslova koji su vezani za održavanje i upravljanje zgradom i na koje upravitelja ovlaste suvlasnici zgrade.

Koje poslove obavlja upravitelj?
Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te Ugovorom o upravljanju.

Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja slijedeće poslove:
• organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju
• obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik
• utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
• organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu
• raspolaže sredstvima zajedničke pričuve koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova
  održavanja zajedničkih dijelova i uređaja,
u skladu s godišnjim programom
• upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti
• primjereno osigurava zgrade i njihove zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu. 
 
STANO-UPRAVA na zgradama pod svojim upravljanjem, u sustavu 24-satnog dežurstva,

organizira i obavlja popravak kvarova hitne naravi i to:
• puknuća vodovodne instalacije
• puknuća ili začepljenja kanalizacije
• propuštanja u sustavu centralnog grijanja
• popravak električne instalacije.

Tko je predstavnik suvlasnika?
Predstavnik suvlasnika zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika, itd.), te je u stalnoj vezi s upraviteljem. Predstavnika biraju ostali suvlasnici i to potvrđuju svojim potpisima, i to natpolovičnom većinom prema veličini suvlasničkog udjela. Predstavnik zgrade je izuzetno važna osoba, jer je on prva spona između upravitelja i suvlasnika zgrada.
Predstavnik suvlasnika najčešće obavlja slijedeće poslove:
• sukladno Međuvlasničkom ugovoru, za veće radove sudjeluje u postupku odabira
  izvoditelja radova koji provodi upravitelj
• daje upravitelju zahtjeve za popravak i ovjerava radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
• vodi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija
  i zemljišta koje služi zgradi
• izvještava suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje,
  a najmanje jednom godišnje bi trebao podnijeti i pismeno izvješće
  o održavanju zgrade svim suvlasnicima

Što ako nitko ne želi biti predstavnik suvlasnika?
I zgrade koje nemaju predstavnika mogu i moraju imati upravitelja. Takve zgrade vode se pod takozvanom «prinudnom upravom». Takva zgrada može funkcionirati kao i sve ostale, no za bilo kakav veći popravak potrebno je osigurati potpis većine suvlasnika. To često otežava i usporava izvođenje bilo kakvih zahvata na zgradi. Stoga mi u STANO-UPRAVI svakako preporučamo suvlasnicima da se organiziraju i potrude izabrati predstavnika, radi što boljeg funkcioniranja zgrade na zadovoljstvo i suvlasnika i upravitelja.

Da li zgrada mora biti osigurana?
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši u skladu sa Zakonom o osiguranju. Suvlasnici mogu tražiti od upravitelja da osigura zgradu i u većem obimu od propisanog.

Kako se određuje visina pričuve?
Minimalna zajednička pričuva
Minimalna zajednička pričuva naplaćuje se svim zgradama koje su u prinudnoj upravi, odnosno tamo gdje suvlasnici nisu sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju sa upraviteljem. Minimalna financijska sredstva koja su dužni uplaćivati iznose 0,54 % vrijednosti njihovog posebnog dijela u vlasništvu nekretnine godišnje. (Etalonska vrijednost 5.800,00 Kn/m2) / 12 mj. = 483,33 Kn * 0,54 % = 2,61 Kn

Ugovorena zajednička pričuva
Suvlasnici koji su sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju sa izabranim upraviteljem dogovaraju visinu zajedničke pričuve prema financijskim mogućnostima i potrebama održavanja zajedničkih dijelova zgrade, što ugrađuju u godišnjem programu upravljanja.

Što se popravlja iz pričuve?
Sredstva zajedničke pričuve koriste se za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju i to:
-  ličenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije i tapetarski radovi
-  ličenje bravarije, radijatora, drugih grijaćih tijela i drugih odgovarajućih elemenata u zgradi
-  premazivanje zidova i stropova
-  premazivanje dimnjaka
-  zamjena pokrova
-  keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova
-  zamjena podnih obloga i premazivanje podova
-  popravak pročelja
-  zamjena i popravak stolarije uključujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja
   (kapci, žaluzine, grilje i sl.)
-  popravak pokrova i ravnog krova
-  održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja
   (zamjena žarulja, prekidača, utičnica, zvonca, svjetiljki, internog govornog uređaja i sl.)
   kao i održavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi
-  zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi
-  održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi
   (ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i sl.)
-  redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlovnica i toplinska podstanica i dr.)
-  redoviti servisi dizala
-  redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi
-  redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prelivnih stanica
   za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu
-  redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa
   uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV
-  redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.
-  redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača
-  čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjačarske usluge)
-  dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se
   obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi
-  čišćenje kanala za smeće
-  čišćenje septičkih jama
-  čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka.

Što je etažiranje zgrade?
Etažiranje je uspostava urednog zemljišno-knjižnog stanja, kako bi se mogao uredno odvijati promet nekretninama Neka nekretnina (zgrada) uredno je upisana u zemljišne knjige ako je u listu "A" brojem naznačena zemljišno-knjižna čestica, njena površina izražena u m2 i u čhv, te naznačena i katastarska općina.
Bez etažiranja nije moguć upis zgrada u zemljišne knjige,
tj. kod svake zgrade potrebno je utvrditi sljedeće:
a) Oblik i veličinu parcele koja služi redovitoj upotrebi jedne zgrade
   - što se definira lokacijskom dozvolom.
b) Utvrditi veličinu posebnih vlasničkih dijelova (stana, poslovnog prostora ili slično)
    u odnosu na veličinu (površinu) cijele zgrade, to iskazati omjerima posebnog dijela prema cjelini.
c) Izraditi u tehničkom smislu podatke o posebnim dijelovima
    (crteži posebnih i zajedničkih dijelova s potrebnim oznakama i površinama i slično).
d) Na temelju elemenata navedenih pod a), b) i c) - u pravnom smislu kroz
    sporazum svih suvlasnika izraditi prijedlog uknjižbe obrađivane nekretnine.

Što se sve može etažirati?
Etažirati se mogu obiteljske zgrade sa 2, ili više etažnih jedinica, kao i veće ili velike stambene zgrade sa stotinama etažnih jedinica. Etažirati treba uvijek sve stanove, poslovne prostore, garaže i drugo u zgradi. Zakon predviđa mogućnost etažiranja i samo jedne etažne jedinice, ali se to može realizirati samo u sudskom postupku. Kad zgrada ima više ulaza, a nalazi se cijela na jednoj zemljišnoj čestici, treba etažirati cijelu zgradu sa svim ulazima, a ne samo jedan ulaz.

Postoji li zakonska obaveza o etažiranju?
Da, prema važećem Zakonu, provedba etažiranja je zakonska obveza. Zbog neetažiranih zgrada vlasnici stanova, poslovnih prostora i dr. već sad trpe nepovoljne posljedice. Etažiranje može izvršiti sudski vještak ili ovlaštena pravna osoba (firma).

Koji je način plačanja etažiranja?
Etažiranje je moguće platiti iz pričuve zgrade, ako ima dovoljno sredstava, a ako nema, moguće je plaćati dodatnim sredstvima

Što je “osiguranje od odgovornosti”?
Temeljem Ugovora, Osiguravatelj preuzima pokriće od odgovornosti vlasnika i upravitelja zgrade za sve štete koje bi nastale, odnosno bile nanešene životu, zdravlju ili imovini trećih osoba, a koje proizlaze iz posjedovanja, upravljanja, korištenja i održavanja zgrade, zemljišta i dizala. Trećim osobama ne smatraju se vlasnici (etažni) zgrada, vlasnici poslovnih prostora, upravitelj, te svi korisnici stanova, odnosno poslovnih prostora i garaža bez obzira na njihov status (stanari, podstanari i sl.).

Pročitano 3163 puta

Copyright: Komunela d.o.o. Development: Studio web art

Internetska stranica za potpunu funkcionalnost koristi Kolačiće (Cookie).