Upravljanje
nekretninama

Upravljanje
nekretninama

ADRIJANO JURIŠEVIĆ
Voditelj odjela upr. stambenim zgradama
E-mail:
adrijano.jurisevic@komunela.hr
TANJA RAKO
Samostalni referenet za upravljanje nekretninama
E-mail:
tanja.rako@komunela.hr

RADNO VRIJEME

Svakim radnim danom:

OD 07:30h DO 15:30h

Blagajna:

OD 08:00h DO 14:30h

VAŠ KORISNIČKI PANEL ZA UPRAVLJANJE STAMBENIM ZGRADAMA

PRIJAVA

ZAŠTO ODABRATI KOMUNELU KAO UPRAVITELJA

Da bi život u stambenoj zgradi bio kvalitetniji, sigurniji i ljepši, nužno je, osim razvijanja dobrosusjedskih odnosa, imati organizirano upravljanje zgradom. Upravo u tom segmentu tvrtka Komunela, svojim dugogodišnjim iskustvom i individualnim pristupom svakom korisniku te širokom lepezom usluga koje pružamo u okviru redovnog upravljanja, predstavlja najpouzdanijeg partnera na ovom dijelu tržišta. Pogodnosti koje nudimo su:

• mogućnost uvida u prihode i rashode zgrade putem interneta
• plaćanje računa za pričuvu bez naknade u svim poslovnicama IKB Umag d.d.
• jedinstveni uvjeti kreditiranja zgrada za veće građevinske radove u suradnji s IKB Umag d.d.
• održavanje zelenih površina zgrada po najnižim cijenama
• najpovoljnije zbrinjavanje glomaznog otpada u dogovoru s predstavnikom stanara
• mogućnost ugovaranja bežičnog interneta za cijelu zgradu na teret pričuve
• upis zgrade i svih posebnih dijelova u zemljišne knjige kroz povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora ili etažiranjem
• fiksna naknada upravitelju po m2
• izrada dokumentacije za pribavu bespovratnih sredstava putem Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost
• dugogodišnje iskustvo u upravljanju
• individualan pristup svakoj zgradi

ZAŠTO ODABRATI KOMUNELU KAO UPRAVITELJA

D

a bi život u stambenoj zgradi bio kvalitetniji, sigurniji i ljepši, nužno je, osim razvijanja dobrosusjedskih odnosa, imati organizirano upravljanje zgradom. Upravo u tom segmentu tvrtka Komunela, svojim dugogodišnjim iskustvom i individualnim pristupom svakom korisniku te širokom lepezom usluga koje pružamo u okviru redovnog upravljanja, predstavlja najpouzdanijeg partnera na ovom dijelu tržišta. Pogodnosti koje nudimo su:

• mogućnost uvida u prihode i rashode zgrade putem interneta
• plaćanje računa za pričuvu bez naknade u svim poslovnicama IKB Umag d.d.
• jedinstveni uvjeti kreditiranja zgrada za veće građevinske radove u suradnji s IKB Umag d.d.
• održavanje zelenih površina zgrada po najnižim cijenama
• najpovoljnije zbrinjavanje glomaznog otpada u dogovoru s predstavnikom stanara
• mogućnost ugovaranja bežičnog interneta za cijelu zgradu na teret pričuve
• upis zgrade i svih posebnih dijelova u zemljišne knjige kroz povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora ili etažiranjem
• fiksna naknada upravitelju po m2
• izrada dokumentacije za pribavu bespovratnih sredstava putem Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost
• dugogodišnje iskustvo u upravljanju
• individualan pristup svakoj zgradi

ADRIJANO JURIŠEVIĆ
Voditelj odjela upr. stambenim zgradama
E-mail:
adrijano.jurisevic@komunela.hr
TANJA RAKO
Samostalni referenet za upravljanje nekretninama
E-mail:
tanja.rako@komunela.hr
Zatražite ponudu za upravljanje vaše zgrade tako da nam pošaljete obrazac putem mail-a ili fax-a.
ZAHTJEV ZA PONUDOM
---
PDF
ZAHTJEV ZA PONUDOM
---
WORD

RADNO VRIJEME

Svakim radnim danom:

OD 07:30h DO 15:30h

Blagajna:

OD 08:00h DO 14:30h

01

UPRAVLJANJE ZGRADAMA I ODRŽAVANJE

Republika Hrvatska je promjenom društvenog uređenja temeljem Ustava, a zatim i cjelovitom zakonskom regulativom, društveno vlasništvo pretvorila u privatno. Nositelji stanarskog prava u društvenim stanovima postali su vlasnici stanova, ali i suvlasnici zajedničkih dijelova u idealnom udjelu. Iako je novi sustav održavanja stambenog fonda uveden od 1. siječnja 1997. godine kada je počela primjena
Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, mnogim suvlasnicima u višestambenim zgradama još uvijek nije su jasno koja su zapravo njihova prava i obveze u tako organiziranoj zajednici. Briga o zajedničkim dijelovima zgrade osobito je važno pitanje jer govori o odnosu prema zajednici. Naime, stambene zgrade čine urbanu sredinu u kojoj se nalaze, a njihovi suvlasnici uvelike utječu na kvalitetu života u takvim sredinama. Suvlasnicima je u interesu da, izvršavajući sve svoje obveze, doprinose održivom razvoju urbane sredine.
Kad je riječ o upravljanju nekretninama, važna su tri čimbenika – suvlasnička zajednica, lokalna zajednica i tijela državne uprave. Odnosi odnosi među njima nakon promjene titulara vlasništva regulirani su Uredbom o održavanju zgrada te Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZOV). Na temelju Uredbe i ZOV-a, suvlasnici sklapaju međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju te donose pravovaljane odluke od kojih posebno mjesto zauzima odluka o kućnom redu.
Suvlasničku zajednicu čine dva ili više vlasnika koji imaju posebne dijelove (stanove ili druge prostorije) u istoj zgradi. Suvlasnička zajednica je odgovorna za sva pitanja koja povezuju privatne i javne interese. Konkretno, na primjer, odgovara za održavanje zajedničkih dijelova zgrade i infrastrukture, ali i za izvršenje svih ostalih obveza te za ostvarenje prava svih članova suvlasničke zajednice.
Osim suvlasničke zajednice, za izvršavanje obveza i zaštitu javnog interesa, odgovorni su lokalna zajednica (u njenoj su nadležnosti uglavnom pitanja određivanja urbanističkih uvjeta građenja, čistoće, opskrbe vodom i odvodnje, regulacija lokalnog prometa, komunalni red i održavanje zelenih površina) i tijela državne uprave (brinu za sigurnost ljudi i imovine, opskrbu energentima, zaštitu zdravlja, pravila građenja i slično). Suvlasnikom se smatra svaki onaj građanin koji u nekoj zgradi ima vlasništvo nad stanom ili nekim drugim prostorijama.
Suvlasnici su glavni nositelji prava i obveza, a njihove dužnosti su sljedeće (ZOV, čl. 85.):
• sudjelovati u upravljanju i održavanju stambenih zgrada
• odlučivati o bitnim pitanjima vezanim uz redovno i izvanredno održavanje zgrada
• izabrati predstavnika i odlučivati o imenovanju upravitelja i izvršavanju redovnih i izvanrednih poslova vezanih za održavanje zgrada
• provoditi sva rješenja tijela državne i lokalne uprave i samouprave koja se donose u cilju zaštite javnog interesa.
Obveze i odgovornosti unutar suvlasničke zajednice uređuju se:
• međuvlasničkim ugovorima
• ugovorima o upravljanju
• odlukom o kućnom redu

ZAŠTO UPRAVLJATI?

Bez upravljanja ne radi ni jedan tehnički sistem – od automobila do laboratorija. I nekretnine su tehnički složene stvari i već za to traže odgovarajuće upravljanje.

Upravljanje nije samo stvar tehnike već i gospodarenja, a također i međusobnih odnosa. Upravljanje zgradama povezuje pravo, ekonomiju, financije, tehniku, – a u interesu (su)vlasnika, drugih korisnika nekretnine i društvene zajednice – u okvirima zakona i dobrih običaja. Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici i Upravitelj. Općenito, vlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravljačkim djelatnostima.

02

MEĐUVLASNIČKI UGOVOR

Međuvlasnički ugovor temeljni je pisani dokument na osnovu kojeg suvlasnici određuju međusobne odnose i utvrđuju prava i obveze u vezi održavanja nekretnine. Definira sve suvlasnike, veličinu pripadajućeg vlasništva posebnih dijelova građevine, popis zajedničkih dijelova, a kod etažiranja građevina i veličinu svih zajedničkih dijelova. Svaki suvlasnik ima pravo odlučivanja sukladno suvlasničkom udjelu, a međuvlasnički ugovor postaje valjan ako ga sklopi većina suvlasnika u suvlasničkim udjelima. Sklopljeni ugovor obvezuje sve suvlasnike i one koji nisu njegovi potpisnici, kao i suvlasnike koji su to postali kupnjom stana u određenoj zgradi u vremenu nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora.
Ukoliko ga se želi izmijeniti, suvlasnici sklapaju aneks za svaku željenu promjenu, a za njegovu valjanost primjenjuje se isti kriterij kao i kod osnovnog međuvlasničkog ugovora.
Međuvlasničkim ugovorom suvlasnici određuju i ovlaštenu osobu za zastupanje suvlasnika – predstavnika suvlasnika. Za imenovanje je potrebna odluka natpolovične većine suvlasnika prema udjelu u vlasništvu. Predstavnik suvlasnika je zadužen za komunikaciju s upraviteljem u ime suvlasnika. Svojim potpisom predstavnik suvlasnika upravitelju daje ovlaštenje da isplaćuje sredstva s računa zajedničke pričuve u svrhu održavanja zajedničkih dijelova. Međuvlasničkim ugovorom određuje se i upravitelj. To je fizička ili pravna osoba registrirana za poslove upravljanja, koja u ime suvlasnika i za račun suvlasnika upravlja zgradom, sukladno odredbama ugovora o upravljanju i sukladno zakonu.
Upravitelja su dužni izabrati suvlasnici svih zgrada u kojima postoje dva ili više posebnih dijelova (stanova ili drugih prostora različitih vlasnika). Za izbor je potrebna odluka većine suvlasnika u suvlasničkom udjelu.

KOMUNALNE DJELATNOSTI

03

UGOVOR O UPRAVLJANJU

Ugovor o upravljanju koji suvlasnici sklapaju s upraviteljem uglavnom sadrži odredbe o vremenu ugovorne obveze upravljanja, otkazni rok, ovlaštenje za zastupanje suvlasnika prema trećim osobama i slično.
Upravitelj je dužan ponašati se u maniri dobrog gospodara, čuvati interese svih suvlasnika, provoditi odluke većine, a po potrebi u ime suvlasnika voditi postupke pred sudom.
Osim toga, dužan je svakom suvlasniku predati financijsko izvješće o stanju i poslovanju te sredstvima zajedničke pričuve u tekućoj godini za proteklu. Uz to, dužan je dati na uvid isprave temeljem kojih je poslovanje vođeno, kao i pregledati građevinu, utvrditi stanje zajedničkih dijelova te predvidjeti troškove za narednu kalendarsku godinu. Zakon određuje da upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve. Svi suvlasnici su, naime, dužni izdvajati novac na poseban račun.
Taj novac prema Uredbi o održavanju zgrada namijenjen je isključivo za održavanje zajedničkih dijelova sukladno donesenom planu održavanja.
Iznos zajedničke pričuve određuje se međuvlasničkim ugovorom, kao i način plaćanja. Najčešće se plaća mjesečno, a zakonom je propisano da je minimalan iznos izdvajanja vezan za vrijednost zgrade, odnosno površinu prostora u vlasništvu svakoga suvlasnika i godišnje iznosi 0,54 posto vrijednosti svakog posebnog dijela.
Polazište izračuna etalonska je cijena građenja četvornog metra u Republici Hrvatskoj koja od 2012. godine iznosi 6.000.00 kuna po četvornom metru (Etalonska vrijednost 6.000,00 kn/m2) / 12 mj. = 500,00 Kn x 0,54 % = 2,70 kn/m2).
To je minimalan iznos, ali svaka zgrada samostalno donosi odluku o visini pričuve tako da ona bude dostatna za pokriće obaveznih troškova.

04

UGOVOR O KUĆNOM REDU

Odluka o kućnom redu u svim višestambenim zgradama, posebice onim s velikim brojem korisnika, poseban je problem održavanja kućnog reda. Očekivanja stanara tu su nerijetko veća od realnih mogućnosti. Od upravitelja i ovlaštenih osoba često se očekuje da budu čuvari reda i smatra se da je to dio usluge i dužnosti za koje su plaćeni. No, ugovorna se obveza upravitelja odnosi na zajedničke dijelove zgrade, a nikako na rješavanje problematičnog ponašanja. Zbog toga se stanari obraćaju policiji, komunalnom redarstvu, inspekcijskim službama, servisnim službama, mjesnim odborima ili lokalnoj samoupravi, no njihov je učinak obično kratkotrajan i zato je odluka o kućnom redu vrlo važna. Stupanj njenog provođenja pokazatelj je kulture stanovanja, kao i regulacije odnosa među suvlasnicima.
Najčešći problemi u zgradama su:
• ostavljanje stvari na zajedničkim dijelovima zgrade (hodnicima, protupožarnim stubištima, tavanskim prostorijama i sl.)
• neprimjereno odlaganje otpada
• hranjene divljih životinja i ptica
• neprimjereno držanje i vođenje kućnih ljubimaca
• bučni radovi i adaptacije u stanovima u nedopušteno vrijeme
• sanitarna onečišćenja
• neprimjerena dječja igra
• remećenje prava na noćni mir
• neizvršavanje zajedničkih dužnosti i slično.
Sve bi ovo moglo biti riješeno uz dobru volju, samosvijest, disciplinu te poticanje dobrosusjedskih odnosa i solidarnosti. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima predviđa da suvlasnici donesu odluku u kućnom redu – jedini javno-pravni akt suvlasničke zajednice kojim se određuju pravila ponašanja suvlasnika i svih ostalih osoba koje trajno ili povremeno borave u zajedničkim prostorima zgrade.

05

ZAJEDNIČKI DIJELOVI I UREĐAJI ZGRADE

Zajednički dijelovi i uređaji stambene zgrade su:
Konstruktivni i vanjski dijelovi zgrade:
• temelji
• nosivi i konstruktivni zidovi
• međukatna konstrukcija
• krovna konstrukcija s pokrovom
• krovna i druga vanjska limarija
• vanjska stolarija
• bravarija i balkoni s žaluzinama
Zajedničke prostorije zgrade:
• ulazno predvorje
• stubište i površine izvan stanova i poslovnog prostora sa svim vratima, prozorima i instalacijama
• podrum
• sklonište
• sušionica
• praonica rublja
• potkrovlje
• prostorije za smeće i
– zajedničke društvene prostorije
Instalacije zgrade:
• vodovodna instalacija – od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan, odnosno do vodomjera u stanu (ventil)
• odvodne instalacije – od priključka na javnu kanalizaciju do račve na vertikali (uključujući račvu)
• instalacije elektrike – instalacija jake struje od kućnog priključka do brojila
• instalacija zajedničke potrošnje (stubišna rasvjeta, rasvjeta podruma, tavana i zajedničke prostorije)
• instalacija nužne i panične rasvjete
• instalacija zvonca i parlafona (osim govornog aparata u stanu)
• instalacija gromobrana
• uređaji instalacije zajedničke radio i TV antene (osim antenskih priključnica u stanu)
• instalacije telefona (osim instalacije u stanu)
• instalacija centralnog grijanja – razvodne instalacije centralnog grijanja od razdjeljivača s glavnim ventilima na ulazu u zgradu do ulaza u stanove
Uređaji u zgradi:
• hidroforski uređaji
• predpumpne stanice
• uređaji prisilne i objekti prirodne ventilacije
• protupožarni uređaji i instalacije

INFORMACIJE

Pročitali ste što Vas je zanimalo, no ipak imate upit? Želite nas kontaktirati i saznati više oko upravljanje i Vaše zgrade? Možda imate drukčiju vrstu upita ili želite prijaviti problem?

Kontaktirajte nas ovdje, u nastavku je e-mail kontakt forma, a ako ipak želite saznati još više o načinu na koji poslujemo i što točno radimo, s desne strane je menu, slobdno nastavite sa informiranjem.

KONTAKT FORMA

ADRIJANO JURIŠEVIĆ

Voditelj odjela upr. stambenim zgradama

E-mail:
adrijano.jurisevic@komunela.hr

TANJA RAKO

Stručni suradnik za poslove upravljanja zgradama

E-mail:
tanja.rako@komunela.hr



06

PRINUDNI I REDOVNI UPRAVITELJ

Ukoliko suvlasnici ne preuzmu obvezu upravljanja zgradom, zakonom je jedinici lokalne samouprave (grad ili općina) dano ovlaštenje da u funkciji zaštite javnog interesa imenuje prinudnog upravitelja.
Prinudni upravitelj upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika, ali granice njegovih ovlasti ne određuju suvlasnici, već zakonodavac. Ako se na zgradi pojave određena oštećenja koja ugrožavaju treće osobe, hitne i nužne popravke na teret suvlasnika čak i protiv njihove volje, a u cilju zaštite života i zdravlja, poduzima prinudni upravitelj.
Također, s računa prinudne pričuve plaća se osiguranje zgrade te naknada prinudnom upravitelju.
Redovni upravitelj je fizička ili pravna osoba registrirana za djelatnost upravljanja koja sa suvlasničkom zajednicom sklapa Ugovor o upravljanju na temelju međuvlasničkog ugovora. Međuvlasnički ugovor je ugovor kojim se uređuju uzajamni odnosi suvlasnika u suvlasničkoj zajednici u svezi s upravljanjem, korištenjem i održavanjem zajedničkih elemenata zgrade. Međuvlasnički ugovor mora se sklopiti u pisanom obliku i valjan je onda kada ga potpiše većina suvlasnika čiji vlasnički dijelovi prelaze 50% ukupne vrijednosti vlasničkih dijelova i obvezuje sve suvlasnike.

07

POSTUPAK POVEZIVANJA ZEMLJIŠNE KNJIGE I KNJIGE POLOŽENIH UGOVORA I ETAŽIRANJE ZGRADE

Nakon donošenja izmjena i dopuna Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pristupilo se izradi pravilnika koji uređuje postupak povezivanja knjige položenih ugovora s glavnom zemljišnom knjigom. Taj pravilnik objavljen je u NN broj 60/2010. od 13.5.2010.
ŠTO JE POTREBNO PRILOŽITI
Prilikom podnošenja prijedloga potrebno je priložiti:
• dokaz da je utvrđena građevna čestica, (npr. građevinska dozvola, rješenje o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu građevine – parcelacija zemljišta)
• izvod iz katastra zemljišta o nekretnini (posjedovni list i kopija katastarskog plana)
• u slučaju ako se podaci zemljišne knjige i katastra o katastarskoj čestici ne slažu samo u odnosu na broj katastarske čestice, potvrdu nadležnog ureda za katastar o identifikaciji katastarske čestice
• ako je katastarska čestica kao građevna čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi, odgovarajući geodetski elaborat – Usklađenje katastra i gruntovnice
• međuvlasnički ugovor ili ispravu u kojoj su pobrojani svi posebni dijelovi nekretnine i nositelji prava na istima koju sačini upravitelj
• podatke o podulošcima iz knjige položenih ugovora (KPU)
• ispravu na temelju koje bi neupisani vlasnik posebnog dijela mogao zatražiti upis
PREDMET POSTUPKA POVEZIVANJA
Predmet postupka povezivanja je:
• upis katastarske čestice
• upis promjene izgrađenosti nekretnine na kojoj postoje posebni (etažni) dijelovi
• upis posebnih (etažnih) dijelova nekretnina
• upis prava vlasništva koja mogu biti predmet upisa u zemljišne knjige na toj nekretnini i njenim posebnim dijelovima i pripacima
• upis prava vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine koja prava su stečena do stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakona o zemljišnim knjigama
• upis posebnih dijelova vraćenih ranijim vlasnicima po odredbama posebnog zakona
TKO POKREĆE POSTUPAK POVEZIVANJA
Povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora dužan je pokrenuti upravitelj nekretnine i u njemu sudjelovati u ime svih suvlasnika, u roku od 3 godine od dana stupanja na snagu Zakona o izmjeni i dopuni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 153/09).
Postupak povezivanja pokreće se pred sudovima i drugim nadležnim tijelima.
Postupak povezivanja može pokrenuti i bilo koji od suvlasnika nekretnine na kojoj postoji vlasništvo posebnih dijelova nekretnine, pri čemu je u takvom slučaju upravitelj dužan sudjelovati u postupku. Za zgradu u kojoj nije postavljen upravitelj, postupak povezivanja pokrenut će i u njemu sudjelovati vlasnici posebnih dijelova nekretnine.
Nakon predaje prijedloga za upis u zemljišne knjige, zemljišnoknjižni sud mora zakazati raspravu u roku od 60 dana, a na koju će biti pozvani i vlasnici posebnih dijelova koji nisu upisani u knjigu položenih ugovora odnosno koji nisu do sada predali potrebnu dokumentaciju za upis zemljišnoknjižnom sudu. U slučaju da sud ne može utvrditi tko je osoba za koju se može smatrati da ima pravo vlasništva na posebnom dijelu,kao vlasnik upisat će se Republika Hrvatska.
TKO SNOSI TROŠKOVE
Troškove koji nastaju u postupku snose suvlasnici nekretnine.
Troškovi se mogu podmiriti i iz akumuliranih sredstava pričuve.
Ukoliko na računu pričuve nema dovoljno sredstava , suvlasnici su ih dužni osigurati kroz povećanje pričuve.
ETAŽIRANJE ZGRADE
ETAŽIRANJEM SE TRAJNO RJEŠAVAJU VLASNIČKI ODNOSI!
Etažno vlasništvo je pravo vlasništva na stan ili poslovni prostor koji je zaseban dio zgrade s više stanova i/ili posebnih prostorija, a neodvojivo je od određenih prava i obveza u odnosu na zajedničke dijelove zgrade i zemljište na kojemu je zgrada izgrađena. Tako Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima definira etažno vlasništvo. Uloga etažnog vlasništva posebno je važna kada su u pitanju međusobni odnosi suvlasnika nekretnine vezani uz troškove investicijskog i tekućeg održavanja zgrade, upravljanja zgradom, nadogradnji, prava na zajedničkim dijelovima i drugo. Etažno vlasništvo donosi poboljšanja kroz određena zakonska prava i ovlasti (osobito kod održavanja i upravljanja), ali i obveze, a njegovim uspostavljanjem postiže se potpuna pravna sigurnost i autonomnost u pogledu raspolaganja vlastitom nekretninom (prodaja, darovanje, zalog kod banaka za kredit i sl.)
Etažiranjem se utvrđuju:
• posebni dijelovi nekretnine (dijelovi zgrade koji čine samostalnu uporabnu cjelinu kao što su stan ili poslovni prostor)
• zajednički dijelovi nekretnine (dijelovi zgrade koji služe isključivo uporabi cijele zgrade) s naznakom preciznog udjela suvlasnika u tim zajedničkim dijelovima tj. točno utvrđenje udjela u pravima i obvezama glede korištenja i troškova održavanja tih zajedničkih dijelova.
Vlasništvo posebnog dijela nekretnine se uspostavlja:
• na osnovu pisane suglasnosti svih suvlasnika te nekretnine
• upisom u zemljišnu knjigu najčešće nakon što nadležno upravno tijelo (gradski ured za prostorno uređenje) izda potvrdu kojom potvrđuje da su određeni stanovi ili poslovni prostori samostalne uporabne cjeline. To nadležno tijelo provjerava prije izdavanja potvrde ispunjava li zahtjev (kojemu su priloženi etažni elaborat, vlasnički list i kopija katastarskog plana) uvjete za njeno izdavanje.
Etažnim elaboratom, koji mora sadržavati tehnički opis zgrade, iskaz površina prostora i grafički prikaz, utvrđuju se:
• posebni dijelovi zgrade i tko je njihov samovlasnik
• zajednički dijelovi zgrade s naznakom površina i udjela samovlasnika.
Na osnovu stanja utvrđenom u etažnom elaboratu, međuvlasničkim ugovorom se utvrđuje osobito:
• detaljan opis svakog posebnog dijela (s površinama svake prostorije i udjelom u ukupnoj neto površini zgrade), s naznakom tko je vlasnik tog posebnog dijela
• popis svih zajedničkih dijelova zgrade s naznakom njihove površine i udjelom u ukupnoj površini zgrade
• način podnašanja troškova održavanja zajedničkih dijelova zgrade, te druge odredbe prema ZOV-u.

08

OSIGURANJE ZGRADE

Osiguranje zgrade određeno je zakonom. Osiguranje zgrada kojima je upravitelj KOMUNELA d.o.o. obuhvaća:
Osiguranje od požara
obuhvaća slijedeće opasnosti: požar, udar groma, eksplozije, oluje, tuče, pad letjelice
također obuhvaća i dodatne opasnosti – izljev vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi, kao i uređaja za toplovodno i parno grijanje do kojeg je došlo zbog oštećenja ili začepljenja loma tih cijevi ili prsnuća.
Osiguranje stakla od loma na zajedničkim dijelovima zgrade
Ovim osiguranjem osigurana su sva stakla na zajedničkim dijelovima zgrade i to stakla na ulaznim vratima, staklene stijene na zgradi, stakleni krovovi.
Osiguranje od loma stroja
Osiguranje od loma stroja odnosi se na osiguranje elektrostrojnih uređaja, instalacija aparata i metalnih konstrukcija koji su zajedničko vlasništvo zgrade i stanova. Dakle, osiguranjem je obuhvaćena zajednička odvodna mreža zgrade, parlafoni, zajednička antena zgrade.
Osiguranje od odgovornosti
Osiguranje od odgovornosti iz posjedovanja zemljišta i stanova obuhvaća osiguranje trećih osoba koje imaju za posljedicu tjelesne povrede, oboljenje ili smrt, oštećenje ili uništenje stvari treće osobe. Osiguranjem od odgovornosti isključeni su suvlasnici zgrada od pokrića međusobnih zahtjeva suvlasnika zgrade.

09

NUŽNI I HITNI POPRAVCI

Uredbom o održavanju zgrada je definirano da se hitnim popravcima smatra poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, osobito u slučaju:
• kvara na plinskim instalacijama
• kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu
• puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacijske instalacije radi sprječavanja daljnjih štetnih posljedica
• kvarova na električnoj instalaciji
• znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala
• prodiranja oborinskih voda u zgradu i saniranja njihovih posljedica
• znatnijeg oštećenja krova
• narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade
• kvarova na dizalu
• otpadanja dijelova pročelja
Ako postoji opasnost za život i zdravlje ljudi, građevinski inspektor naredit će nužne popravke, a žalba na takvu naredbu ne odlaže izvršenje. Kao i u slučajevima hitnog postupanja, suvlasnici su dužni osigurati sredstva i uvjete za postupanje upravitelja. Prisilna naplata troškova, ako je potrebna, osigurava se stavljanjem hipoteke na nekretninu.
Uredba propisuje da se nužnim poslovima smatra poduzimanje radova, osobito radi:
• sanacije krovne konstrukcije, nosivih zidova, stupova, međukatnih konstrukcija, temelja
• sanacije dimnjaka i dimovodnih kanala
• sanacije ravnih i kosih krovova
• sanacije klizišta
• zamjene instalacija na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (vodovodne, kanalizacijske, električne, plinske, centralnog grijanja i slično)
• popravka pročelja zgrade
• izolacije zidova, podova i temelja zgrade

10

VEĆI GRAĐEVINSKI ZAHVATI NA ZGRADAMA
Sanacija pročelja i krovova

Postupak sanacije krova ili pročelja složen je i ponekad vrlo dugotrajan proces u kojem sudjeluju svi suvlasnici putem svog predstavnika suvlasnika i djelatnici upravitelja.
Veliki je broj stambenih zgrada koje zahtijevaju kapitalna ulaganja. Rekonstrukcije pročelja, krovova, dizala ili infrastrukture postaju nužnost. Što zbog dotrajalosti, što zbog nemara pri održavanju, posebice u posljednjih dvadesetak godina, troškovi su svakim danom sve veći.
Činjenica je da su stambene zgrade u najvećem broju solventne. Suvlasnici uglavnom izvršavaju obveze plaćanja pričuve. Kreditna sposobnost zgrade često ne ovisi o tome koliko sredstava pričuve ima na računu zgrade. Bitno je da se pričuva redovito uplaćuje i da su suvlasnici spremni istu podići do razine kreditne sposobnosti. Krediti su jedini način osiguranja sredstava kojima se dugoročno rješavaju problemi, unaprjeđuju vrijednosti građevina i poboljšavaju uvjeti življenja u stambenim zgradama.
Model kreditiranja zgrada kojima je Komunela d.o.o. upravitelj:
Na temelju dugogodišnje suradnje s Istarskom kreditnom bankom Umag d.d. razvili smo model kreditiranja koji u potpunosti odgovara na sve Vaše potrebe vezano uz uređivanje suvlasničkih dijelova zgrade.
Koji su koraci u ugovaranju kredita?
• predstavnik suvlasnika zgrade upućuje preliminarni zahtjev za investicijom upravitelju
• upravitelj izrađuje troškovnik za zgradu
• na temelju troškovnika prikupljaju se ponude izvođača radova
• nakon što je odabran izvođač radova, upravitelj za predmetnu zgradu traži od Banke otplatni plan te na temelju otplatnog plana i troškovnika zajedno s predstavnikom zgrade priprema projekciju troškova
• upravitelj podnosi Banci zahtjev za odobrenje kredita
• posljednji korak u ugovaranju kredita je zaključivanje Ugovora o kreditu kojeg potpisuju Banka, ovlašteni predstavnik zgrade i upravitelj zgrade
Suvlasnici zgrada koje se nalaze u zaštićenoj kulturno-povijesnoj zoni Grada Umaga prije izvođenja bilo kakvih građevinskih zahvata na zgradama dužni su pribaviti odobrenje Konzervatorskog odjela u Puli. Zahtjevu je potrebno priložiti vlasnički list, kopiju katastarskog plana i troškovnik predviđenih radova izrađen od ovlaštene osobe (fizičke ili pravne) koja ima dopuštenje za obavljanje poslova na zaštiti i očuvanju kulturnih dobara izdatim od strane Ministarstva kulture. Sve poslove oko ishođenja odobrenja obavljamo brzo i uspješno.

XX

PRAVNI PROPISI

Upravljanja zgradama pravno je određeno u prvom redu Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Navedeni Zakon utvrđuje međusobne odnose suvlasnika zgrade odnosno bilo koje druge vrste nekretnina.
Svi ostali Zakoni utvrđuju što kako i kada suvlasnici moraju činiti u okviru upravljanja i održavanja vlastite zgrade odnosno nekretnine.
• Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Urednički pročišćeni tekst, NN 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12)
• Zakon o gradnji (NN 153/13)
• Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13)
• Zakon o građevinskoj inspekciji (NN 153/13)
• Zakon o zaštiti od požara (NN 92/10)
• Zakon o zaštiti pučanstva od zaraznih bolesti (NN 79/07, 113/08, 43/09)
• Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 26/03, 82/04, 110/04, 178/04, 38/09, 79/09, 49/11, 144/12)
• Zakon o tržištu plina (NN 28/13)
• Zakon o tržištu električne energije (NN 22/13)
• Zakon o tržištu toplinske energije (NN 80/13)
• Zakon o zapaljivim tekućinama i plinovima (NN 108/95, 56/10)
• Zakon o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara (NN 151/03, 157/03, 87/09, 61/11, 25/12, 136/12)
• Uredba o održavanju zgrada (NN 64/97)
• Uredba o prestanku rada fonda u stambenom gospodarstvu (NN 64/97)
• Pravilnik o sigurnosti dizala (NN 58/10)
• Pravilnik o vatrogasnim aparatima (NN 101/11, 74/13)
• Pravilnik o uvjetima za fizičke i pravne osobe radi dobivanja dopuštenja za obavljanje poslova na zaštiti i očuvanju kulturnih dobara (NN 74/03)
• Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva) (NN 121/13)
• Pravilnik o energetskim pregledima građevina i energetskom certificiranju zgrada (NN 81/12, 29/13, 78/13)
• Pravilnik o uvjetima i mjerilima za osobe koje provode energetske preglede građevina i energetsko certificiranje zgrada (NN 81/12, 64/13)
• Pravilnik o kontroli energetskih certifikata zgrada i izvješća o energetskim pregledima građevina (NN 81/12, 79/13)
• Pravilnik o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju (NN 139/08)
• Tehnički propis o sustavima ventilacije, djelomične klimatizacije i klimatizacije zgrada (NN 03/07)
• Tehnički propis za dimnjake u građevinama (NN 03/07)
• Tehnički propis za sustave zaštite od djelovanja munje na građevinama (NN 87/08, 33/10)
• Tehnički propis o sustavima grijanja i hlađenja zgrada (NN 110/08)
• Tehnički propis o racionalnoj uporabi energije i toplinskoj zaštiti u zgradama (NN 110/08, 89/09, 79/13)
• Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 100/12)
Pored navedenih zakona, odredbi, pravilnika, … postoje i drugi pravni dokumenti izvan našeg znanja u trenutku stvaranja ovog popisa zakona i pravilnika koji imaju više ili manje utjecaja na upravljanje ii održavanje zgrada.

ZA OSTALE PROPISE I POVEZNICE

PROPISI, DOKUMENTI I POVEZNICE